二房东的创业故事(2)

时间:2022-05-17 03:32:01 

服务式公寓

人还是得做自己熟悉的事情,我决定重操旧业。2012 年,北五环来广营有个老宾馆改造,有123 个房间,改成了出租房。业主把基本的装修已经做完了,我抓住机会投了五十万,承包了这栋楼。

我又投进去二百多万做室内环境改造,然后用一个月时间把一百多个房间全租出去了。这种老房子有很多问题,漏水漏电、墙面开裂等等,后期运营维护的成本很高,房客住进去的体验也不好。我发现这是个无底洞,就又转手卖掉了。

2012 年冬天我开始认真反思,想清楚了几个问题。第一,像北京上海这样的一线城市,租房市场的需求还远远没得到满足,一定还有很大的上升空间。第二,这个行业目前提供的产品还很粗糙,在北京租房没有用户体验可言。第三就是市场秩序混乱,无论中介还是二房东,名声都不好,租房产生的纠纷也很多。综合这几点,我认为在出租屋和快捷酒店之间,还存在着很大的市场空白——针对白领阶层的,具备一定硬件品质、规范化管理和相对实惠价格的长租公寓。

2013 年我和于总用了几个月时间做市场调研。在我们筹划这件事的时候,已经有其他商业机构瞄准了这块市场,并且抢先开发出了产品。链家的“自如寓”已经开出了第一家店,我们跑去一看,这就是我们想做的事啊!这家店做了165 间房,都是小户型、精装修,一层大堂做了很大面积的公共区域。

这个项目市场反响很好,链家就加快了开店速度。

我感觉到了紧迫,也坚定了信心:租房市场很大,还可以容纳多家不同形态的公司。我想做的产品渐渐有了轮廓:小户型、标准化装修、连锁业态,主流客户应该是一年以上租期的。我做了多年二房东,知道租房这个买卖,稳定是最重要的,只有稳定才能摊薄成本。

针对链家的产品我做了一些功能优化,比如增加衣柜收纳空间、阳台,因为居家过日子你要晾衣服,这是公寓和酒店的差别。

自如寓第一家店室内装修走的是小清新文艺范儿,但是他们后来发现真正的文艺青年不是主流客户,因为链家的定价还是偏高的。

自如寓的第二、第三家店就开始有意识使用深色调室内设计,强调商务感,但是搞租房运营的人看了就知道,它那个房间里有很多好看但不实用的设计,挤压了收纳空间。而我想给年轻人一个家的感觉,住在家里就要讲求实用、舒适,尽可能多利用空间。

2013 年10 月,我们的“寓见”项目正式启动。我和于总加上另一个合伙人,每人拿出100 万元开始干这个事。我们看过很多物业,终于敲定了亚运村一栋商住楼里的两层,一共77 个房间。

如果做酒店,选址要求交通便利,靠近商业中心,但是我要做“家”,就不需要那么繁华的地段,相对幽静一点更好,周边生活设施齐备就行了。对硬件的要求是厨房、卫生间、卧室、客厅、小阳台都得有,基本达到如家之类快捷酒店的标准。服务方面,我当然希望营造社群的氛围,但要把握一个度,如果聚餐、爬山之类的活动过多,也会破坏“家”的感觉。我们给租客提供每周两次的免费室内保洁,还有免费搬家服务;楼层里有一片不太大的公共区域,没事可以约朋友喝杯咖啡聊聊天,饮料也是免费的。

我的推广渠道仍然是网络,在58 同城、赶集网发帖,现在90% 以上的房间都租出去了。这个项目总共投入资金近四百万,装修占大部分。我们主流户型是35 平米左右的一居室,月租在4500 元左右,比自如寓性价比要好。

除了自如寓,现在市场上和我们同类型的竞争品牌还有魔方城市公寓、普乐门、新派公寓等。魔方城市是规模最大的,从南京起家,引入华平投资,现在全国有几十家店、大约六千套房。

我给寓见的定位叫“经济型服务式公寓”。我们是小型创业公司,团队一共只有五个人:我和于总、两个店面助理、一个保洁员。

这几个人完全可以管理几十间房并服务所有租客,人力成本比其他大公司要低得多。

我现在主要考虑两件事:一是找投资,已经在和一些投资机构接触了,如果能有一千万左右的钱进来,我可以再开三到五家店。

做这个行业必须得有规模效应,要打品牌。第二是我想引入众筹的模式,吸引一些个人的小额投资。房子本身是资产增值工具,我的现金流很好,收益也有明确预期,这个生意是稳扎稳打的。也许你是我的租客,寓见给你在城市里提供一个暂时的家;也许你还可以是我的股东,寓见能让你的钱再生钱。

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