农民工拯救楼市

时间:2016-01-06 09:06:40 

在海滨某地级城市的旧货市场,我发现那里的老家具都在被当作废品处理,一件老式面条柜,要价才700元。卖旧货的小伙子侃侃而谈,把自己来到这个地方的经历和盘托出:他是复员军人,家在农村,妹妹从大学毕业后,一家人合力花了10万元给妹妹“买”了个本地最好医院的护士职位,他则努力赚钱,想接父母来定居。

当政府决定把楼市去库存的重任“压”在农民的肩上时,我知道这位小伙子正是最佳人选,但又隐隐觉得,700元的面条柜和10万元的就业费用之间的巨大反差,似乎不足以支撑他的城市化梦想。老辈传下来的一件面条柜,虽不是名贵的木材打造,若情愿以如此低廉的价格出售,想必自身的财富参照系也是颇为低水准的。中国农民的收入,虽已经连续11年快速增长,人均年收入超过了9000余元,并且连续4年增幅超过了城镇居民,但从绝对值上还相差甚远,仅为城镇居民的三分之一,并且,收入的一多半还是工资,而非家庭经营的收入。这也意味着农民的财富,多是靠着“打工”获得的,种粮种菜以及经营小生意等传统农村的赚钱方式只提供少半的财富。有鉴于此,政府若想呼吁农民为城市过剩的住宅降库存,其目标人群只能是在城市里工作的村民,即农民工,而不是传统的农业人口。

巨大的库存压力下,中国三、四线城市的房价并不高,很多城市的住房收入比在10倍以下,低的仅六七倍。房地产商在上一波好高骛远的大户型开发后,也迅速调整了战略,主打中小户型。那些总价低廉且位置优越的小户型房屋一直不愁卖,真正积压下来的或者是缺乏法律保护的小产权,或者是沿海售卖给外地人的大户型海景房,或者是位置偏远生活不便的商品房。这些房子似乎都不是为进城务工人员准备的,政府即使给予一定的补贴,农民工恐怕也不会购买。实际上,紧绷的资金链条下,这里滞销的房产早经过了多轮大放血式的促销,从海滨豪宅的买房送特斯拉到偏僻区域的买两居送一居,打折方式无所不用其极,却效果不彰。中国楼市的高库存,正如近来暴露出的迟迟无人居住的保障房社区,很大的原因是规划设计不当造成的。这笔资产,恐怕只有计入坏账一条出路。

农民是天生的经济学家和商人,他们肯花费10万元为女儿买通一个护士的职位,却未必愿意用这10万元支付一套房子的首付。这其中的诀窍,就在于贷款需要偿还,而一个城市大医院的护士职位,既稳定又有着不错的收入,假以时日,非但是房子,就是家乡的父母都能够到城市里团聚。在买房子的城市化与就业的城市化之间,孰先孰后于是一目了然。解决城镇的住房高库存这个“球”,还是得踢回到接纳农民工就业上,并且,这里的“就业”还不应该是传统意义上的低薪且无劳动保障和社会福利的“打工”,而应该是如大医院护士一样与市民待遇挂钩的终身职业。实际上,当农民工用真金白银购买了城市的就业与社会保障时,他是为中国滞后的公共服务买单,同时更增加了购房难度。

中国现有3亿农民工,其中进城欲望比较强的“80后”新生代农民工超过2.5亿,与之对应的是截至2015年底,全国商品房待售面积7亿平方米,若按照全国人均住房面积35平方米计算,待售商品房仅能满足8%农民工的城市化居住需求。把农民工发动起来,去库存似乎指日可待。但7亿平方米库存之外,还有大量在建房屋,一旦计入,中国楼市的库存可能倍增。中国房地产数据研究院对包括已竣工未销售的、未竣工在建的和待开发的房地产项目进行估算,结果是这些潜在库存加起来不少于40亿平方米。安信证券更估测库存达到98亿平方米。

麻烦还在于,农民工的数量已经达到了峰值,5年之前的2010年,中国农民工数量净增加1200万,创下历史最高纪录,之后每年下降200万左右,统计局数据显示,从2014年9月末到2015年9月末,新增农民工数量几乎为零。

文 邢海洋

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