谢九
3月中旬以来，国内楼市进入新一轮调控周期，尤其是北京等城市的调控力度之大，堪称史上最严。
仅仅在一周之内，北京的楼市调控就持续升级，首先是3月17日颁布认房又认贷的新政，二套房首付提升至六成；3月22日，提高非京籍购房者的门槛，要求连续60个月的缴纳个税证明；3月24日，北京再度出手封堵了离婚购房的漏洞，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
如果仅从技术层面来看，北京此次调控可算是极富针对性，颇有些蛇打七寸的感觉。从去年初至今，北京房价持续高烧不断，尤其是在房价已经很高的背景下继续大幅上涨，很大部分原因在于“以小换大”的换房需求的支撑。表面上看，北京一套房子成交价格动辄超过1000万元，但对于“卖一买一”的换房者而言，其实真正需要付出的资金可能不会超过400万元，再考虑到银行贷款的支持，购房者最终实际支出可能只需要一两百万元左右。
在换房链条的支撑下，无论房价上涨到多高，大部分购房者其实都不会感受到太大压力，当然，首次购房者除外，他们成为房价上涨的买单者。但是如果房价继续上涨，这些看上去的受害者最终还是会成为受益者，过去十几年的房价已经一次次予以证明。所以，房价持续上涨带来的影响并不是吓阻了人们购买，反而是激励人们更加踊跃入市，在初次购房者和换房者的共同参与之下，北京房价无论多高，这个击鼓传花的游戏也可以持续下去。
北京这一次调控的重点就在于精准打击了换房链条，其中最有杀伤力的就在于认房又认贷的政策，一夜之间将很多换房者的身份认定从首套房变成了二套房。按照北京的调控新政，“居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房”，这也就意味着，只要有过贷款记录，无论是否已经还清，再次购房时都被视为二套房，而在此之前，只要还清了贷款，再次购房还是被视为首套。
首套房和二套房的主要区别在于首付款和贷款利率均大幅上调。北京新政对二套房首付的规定为“购买普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%”，比之前上调了一成。更重要的是，在认房又认贷之后，很多此前的首套房购房者变为二套房，首付款比例从35%上升到60%，在当前的高房价之下，对购房者的压力还是相当之大。除此之外，首套房购房者还可以享受一定的折扣利率，而二套房则要在基准利率的基础上上浮1.1倍，购房者的月供压力也提升很多。另外，此次新政还取消了25年期以上的贷款期限，而此前购房者最高可以申请30年期贷款，贷款期限拉长，虽然还款总额增加，但可以在最大程度上减轻购房者的前期还款压力，尤其在当前低利率背景下，贷款期限越长，对于购房者好处越多，此次新政取消了25年期以上贷款，显然也是为了提升杠杆炒房者的成本，但是在客观上也会增加真实购房者的压力。
北京“3·17”调控新政一出，立即被冠以史上最严调控之称。不过，北京这一轮调控還不仅于此，在随后一周时间，北京还在陆陆续续出台调控政策，为此前的一些漏洞打上补丁。3月22日，北京提高非京籍购房者的门槛，要求提交连续60个月的缴纳个税证明。在此之前，北京对外地购房者的要求是“连续5年（含）以上缴纳个税”，并未明确要求“按月连续缴纳”，而新政要求从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。3月24日，北京还封堵了离婚购房的漏洞，“对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行”，这也就意味着，流行多年的假离婚购房路径已经被堵死。
由于北京此次调控的力度空前而且极富针对性，预计楼市的短期降温将不可避免。从技术层面来看，很多换房者的资格认定从首套房变为二套房之后，首付款大幅提高，而且也不再享受房贷优惠利率，加之各种漏洞也被封堵，因此，楼市的成交量预计会出现下跌，但是，这并不意味着楼市价格会出现大跌。虽然这一次调控被称为史上最严，但调控基本上都是一些技术性措施，并没有从根本上解决房地产市场所面临的深层次问题，因此，即使是最严调控，也不会实质性逆转房地产的走势。
从北京市的新一轮调控来看，调控措施主要集中在需求侧，通过提升购房者的成本减少潜在的购房需求，但是供给侧的改革相对不多。北京楼市持续上涨，除了确有部分炒作成分，但是支撑房价上涨的主要还是供求关系，目前北京楼市的供应不足，远远不能满足市场上的需求，所以才造成了楼市的紧张氛围，导致房价一轮又一轮地持续上涨，如果楼市调控只是打压需求侧，而不能实质性增加住房和土地供应，显然并不能从根本上解决价格上涨的问题。
另外，中国楼市过去十几年的发展历史，基本上就是一部房地产的调控史。每一次房地产调控之后，都会迎来房地产价格的更大上涨，这样的规律基本上已经在市场上形成共识，因此，虽然调控在短期内会形成一定的威慑力，但长期来看，其实市场对于调控已经形成了极强的免疫力，即使面对所谓的最严调控也是如此。由于中国经济对于房地产的依赖，市场都已经充分认识到，房地产调控不可能将楼市一棒子打死，过去的调控历史也已经证明，每当楼市过热时，政府就会出台调控措施，但是一旦经济下滑，又不得不为房地产市场松绑，或是下调首付，或是放松利率等等，然后楼市又会迎来新一轮更猛烈的上涨。所以，只要中国经济没有摆脱对于房地产的依赖，调控就难以真正压制楼市的价格上涨。
除此之外，在我国货币宽松的大背景之下，居民寻求资产保值增值的需求前所未有，但是国内投资渠道匮乏，加之资本管制下，海外配置资产的路径更加狭窄，因此，楼市成为人们避免资产缩水的最佳选择。只要国内的货币政策依然宽松，楼市就还是人们投资的首选，在这样的背景之下，楼市调控并不能阻止人们寻求资产保值增值的步伐。
这一轮史上最严调控，预计短期内会对市场形成一定的打压，成交量会出现明显下降，但是这并不能从根本上扭转价格上涨的趋势，更大的概率是减缓此前上涨的势头，比如原来一年上涨50%，调控之后可能需要两年或者更长的时间才能完成。
某种意义上看，这可能也就是调控所希望达到的效果。因为房地产调控的目的从来都不是要将楼市置于死地，目前中央的政策层面对于房地产市场的定位是“促进房地产市场平稳健康发展”，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。楼市价格平稳上涨，和楼市价格雪崩大跌，在这两个选项之间，显然前者更符合政策定位。
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