他现在已经离开了龙华、南山这些热点地区，将资金伸向了盐田的大梅沙，现在看来，那里还是一个特别偏远的度假之地。“今天的南山最繁华的地方在深圳湾，那里有深圳最好的自然条件，目前唯一能媲美的地方就是大梅沙海湾，虽然现在看来很偏僻，但过不了几年一定就会跟着政策涨上去。”
政府如何利用土地
从地理面积上看，深圳是一个极特殊的城市。2000万人口，土地面积只有2000平方公里出头。深圳房地产研究中心主任王锋向本刊分析说，深圳的土地建成区已经达到了全市土地面积的47%，香港为20%，上海和北京都没有超过20%，深圳早已超过了警戒水平的生态红线，土地使用面临着巨大的挑战。
王锋并不认为深圳的土地面积紧缺导致了房子供不应求，相反，他认为深圳采用了组团式发展的先进城市规划理念，让城市发展得更好。“90年代深港合作，深圳发展的是加工业，土地发挥的价值很低，90年代之后，劳动力密集型企业随着市场的发展转往内地，深圳将自己定位成中国的硅谷，着力发展高科技产业和金融业这些单位土地使用效率最高的产业，现在深圳的单位面积土地GDP全国最高。”
另一方面，因为深圳是一个年轻的城市，它的灵活发展和城市活力使政府的城市规划可以尽快得到实现。深圳市城市规划设计研究院城市规划研究所所长盛鸣告诉本刊，深圳的城市规划与国内的大多数城市都不同，“是一种多中心、轴带式的发展”。罗湖、福田、前海，包括龙华，因城市规划形成了一个个的区域中心，不像北京、上海，从中心向四周发散，更容易将人流分散，资源均衡发展。
王锋说，以前海的深港金融服务区为例，深圳市对此的规划要求很高。“进驻的企业有很高的标准，必须保证地产中有一半以上的物业作为自用，通过房地产信托投资基金等形式，鼓励金融企业进驻和创新。虽然深圳的用地紧张，但政府严格地执行了规划原则，保证了城市绿地和生态面积，所以市民很难感觉到深圳的拥挤和用地的吃力。”
深圳市土地政策中还有一块很重要的是城市更新政策，也就是通常所说的旧城改造。王锋说，深圳市70%的新建住房都来自城市更新，深圳的城市更新概念，最关键的是引用企业与改造主体直接对话，政府不再是征地的主体，更便于利益双方协商解决问题，是有别于传统的招拍挂土地政策的创新制度。但这就带来了一个问题，也是引起市民购房恐慌的重要因素，城市更新因为完全没有政府的强权参与，谈判进展异常缓慢，平均一个项目，总的建设周期要高达七八年之久。另一方面，城市更新的土地大多是一些遍布违章建筑的农民房，尽管深圳市早已通过各种政策将农民转为市民，将集体土地转为国有土地，但事实上还是没办法解决根深蒂固的违建问题。王锋说，农民房和企业提供的宿舍，占到了全市住房面积的79%，这些没有产权不能交易的房子代替了政府提供的廉租房，满足了城市1000多万外来人口的住房问题。对于深圳来说，城市更新的速度减慢，替代性廉租房的数量又在减少，即使政府通过科学评估，能将住房供给水平控制在合理范围之内，但给人造成的印象无疑是房子越来越紧张。
中原地产是深圳市场占有率最高的地产中介公司，根据客户的购房面积、总价和交易时询问用途作为指标，王飞判断这一轮涨价的投资性需求非常明显，2009年房地产市场爆发的那一轮，投资性需求占25%～30%，在去年“9·30”新政，即“认房不认贷”政策出台之前，投资性需求只占到10%，现在又接近了25%。“虽然有了限购政策，市场以刚需和改善性需求为主，但改善需求有明显的投资倾向，人们买房的第一个要求是要买可以升值的房子。”
- 看不过瘾？点击下面链接！ 【本站微信公众号：gsjx365，天天有好故事感动你！】
